中古住宅を買ってリノベーション｜物件選びの段階で相談したほうがいい理由
新築より価格を抑えて、立地や広さの条件がよい住まいを選び、自分好みにつくり変える。そんな「中古住宅＋リノベーション」を選ぶ方が増えています。
ただ、物件によっては思いどおりの工事ができないことや、思っていたより工事費がかかることもあります。この記事では、購入を決める前に確認しておきたいポイントと、資金計画の考え方、進め方をまとめました。
中古住宅＋リノベーションのメリット
- 価格を抑えやすい：同じ立地・広さの新築に比べて、購入価格を抑えやすい傾向があります
- 立地の選択肢が広い：新築が少ないエリアでも、中古なら物件を見つけやすいことがあります
- 自分好みにつくれる：間取りや内装、設備を、暮らしに合わせて選べます
- 実物を見て決められる：日当たりや周辺環境を、実際に確かめてから購入できます
購入前に相談したほうがいい理由
同じような間取りの物件でも、建物の構造や管理規約によって、できる工事の範囲は変わります。購入してから「この壁は取れなかった」「床をフローリングにできなかった」とならないように、物件選びの段階でご相談いただくのがおすすめです。
また、物件の価格が安くても、配管の交換や大きな補修が必要で、結果として総額が高くなることもあります。物件の価格と工事の費用を合わせて比べることで、本当にお得な物件かどうかを判断しやすくなります。
確認しておきたいポイント
マンションの場合
- 管理規約で、床材（防音の基準）や工事の時間が決められていないか
- 取り払えない壁（構造上の壁）がどこにあるか
- 水回りを移動できるか（床下の配管の位置や、床下の高さ）
- 共用部分の配管がいつ更新されたか、今後の修繕の予定
- 管理費や修繕積立金の金額と、積み立ての状況
マンションは、建物全体の管理の状態も大切です。共用部分がきれいに保たれているか、大規模な修繕が計画的に行われているかも、あわせて確認しておくと安心です。
戸建ての場合
- 建てられた年（耐震の基準）
- 雨もれやシロアリの跡がないか
- 基礎や外壁にひび割れがないか
- 増築の履歴や、図面が残っているか
- 屋根や外壁の最後のメンテナンスの時期
戸建ては、建物そのものの状態によって必要な工事が大きく変わります。耐震や断熱の補強が必要になる場合もあるため、内装だけでなく、構造や外まわりの状態も確認してから判断することが大切です。
資金計画は「物件＋工事」で考える
リノベーションの費用も含めて、総額で予算を考えることが大切です。住宅ローンとリフォームローンを別々に組むより、物件の購入とあわせて借りられる場合もあります。金融機関によって条件が異なるので、早めに確認しておくと安心です。ENCRAFTでも、リフォームローンのご利用をご相談いただけます（ご利用には金融機関の審査があります）。
- 物件の購入費：物件の価格
- 購入の諸費用：仲介手数料、登記費用、ローンの手数料など
- リノベーションの工事費：設計・解体・設備・内装など
- その他：引っ越し、家具・家電、工事中の仮住まいの費用など
「物件にお金をかけすぎて、工事の予算が足りなくなった」ということがないように、最初に全体の予算の配分を決めておくのがおすすめです。
進め方の例
- ご相談：ご希望の暮らしと、総予算の考え方をお聞きします
- 物件の確認：気になる物件の図面や写真をもとに、どんな工事ができそうかをお伝えします
- 内見への同行・現地の確認：可能な場合は、物件の状態を一緒に確認します
- 購入の決定・お見積り：プランと費用をご提案します
- 引き渡し後に工事：引き渡しの時期にあわせて工事を始めます
- 完成・入居：仕上がりを確認して、新しい暮らしのスタートです
スケジュールの考え方
物件の引き渡しから工事の開始までの期間を短くできると、ローンの返済と今の住まいの家賃が重なる期間を減らせます。プランの打ち合わせを購入の手続きと並行して進めておくと、引き渡し後すぐに工事を始めやすくなります。
購入前にチェックしたい書類
- 間取り図・竣工図：壁の位置や構造、配管の通り道を確認する手がかりになります
- 管理規約・使用細則（マンション）：リフォームのルールが書かれています
- 長期修繕計画（マンション）：これからの大規模修繕の予定と、積立金の見通しがわかります
- 点検や修繕の記録（戸建て）：屋根や外壁、シロアリ対策などの履歴がわかります
これらの書類は、不動産会社を通じて取り寄せられることが多いです。手元にある範囲で構いませんので、ご相談のときにお見せいただくと、できる工事をより正確にお伝えできます。
よくある失敗と、その防ぎ方
- 工事の予算が足りなくなった：物件を決める前に、工事にかかる費用の目安を確認しておきます
- 思った間取りにできなかった：購入前に、取り払えない壁や配管の位置を確認します
- 入居が遅れた：引き渡しの時期と工事の期間を、早めに逆算しておきます
- 見えない部分の傷みが見つかった：築年数が古い物件は、配管や下地の工事を予算に入れておきます
住みながらではなく、入居前に工事するメリット
中古住宅を購入してリノベーションする場合は、入居前に工事をするのが一般的です。家具や荷物がない状態で作業できるため、工事がスムーズに進み、仕上がりもきれいになります。住みながらの工事に比べて、工期も短くなりやすいです。
入居前に、照明やカーテンレール、エアコンの取り付けまで済ませておくと、引っ越したその日から快適に暮らし始められます。
中古マンションと中古戸建て、どちらを選ぶ？
中古マンションは、駅に近い物件が多く、管理組合が建物全体を管理しているため、外まわりのメンテナンスの手間が少ないのが特徴です。一方で、リフォームの範囲は管理規約で決められています。
中古戸建ては、建物全体を自由にリフォームしやすく、庭や駐車場を持てるのが魅力です。ただ、屋根や外壁、設備のメンテナンスは自分で計画する必要があります。どちらが合うかは、暮らし方や、通勤・通学の条件によって変わります。
迷っている段階でも、それぞれの物件でどんな工事ができそうか、費用はどれくらいかをお伝えできます。
リノベーション済み物件との違い
不動産会社がリノベーションをしてから販売している「リノベーション済み物件」もあります。すぐに住めるのが魅力ですが、間取りや内装はすでに決まっています。自分で物件を選んでリノベーションする場合は、時間はかかりますが、暮らし方に合わせて一からつくれるのが大きな違いです。
どちらが合うかは、入居したい時期や、こだわりたい部分によって変わります。
物件探しの段階からご相談いただければ、候補の物件ごとに工事の考え方をお伝えします。
よくあるご質問
物件が決まっていなくても相談できますか？
はい。どんな暮らしをしたいか、どれくらいの予算を考えているかをお聞きして、物件選びのポイントをお伝えします。
築年数が古い物件でも大丈夫ですか？
築年数が古くても、管理の状態がよい物件や、構造がしっかりした物件は多くあります。ただ、配管や断熱など、見えない部分の工事が必要になることがあるため、費用を含めて判断することが大切です。
ENCRAFTに相談するメリット
ENCRAFTでは、物件選びの段階から、工事の窓口としてご相談いただけます。工事は、それぞれの分野を得意とする厳選した職人が担当します。物件の図面や写真をもとに、できる工事とおおよその費用をお伝えするので、購入を判断する材料にしていただけます。
まとめ
中古住宅のリノベーションは、物件選びと工事の計画を同時に進めるほど、失敗を減らせます。気になっている物件があれば、図面や写真を添えてご相談ください。